Muss ich nach dem Hauskauf sofort sanieren?

Nein. Einen Zwang zur Komplettsanierung oder zu einer bestimmten Effizienzklasse gibt es nicht. Umzusetzen sind lediglich die Nachrüstpflichten – Dämmung der obersten Geschossdecke bzw. des Dachs und der zugänglichen Heizungs- und Warmwasserleitungen – in der Regel binnen zwei Jahren, sofern nicht bereits erfüllt.

Muss ich eine alte Heizung austauschen?

Nein. Mit dem GModG sind das Betriebsverbot für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel und die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen entfallen. Funktionierende Heizungen dürfen weiterlaufen.

Brauche ich beim Kauf einen Energieausweis?

Der Verkäufer muss den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und bei Abschluss übergeben. Als Käufer haben Sie Anspruch darauf. Er ist ein erster Anhaltspunkt für die Energiekosten, ersetzt aber keine Zustandsbeurteilung vor Ort.

Welche Kosten kommen als Käufer auf mich zu?

Die gesetzlichen Nachrüstpflichten sind meist überschaubar. Größere Beträge entstehen eher durch den allgemeinen energetischen Zustand (Dämmung, Fenster, Heiztechnik). Eine Einschätzung vor dem Kauf schafft hier Klarheit.

Energie & Recht

Sanierungspflichten beim Hauskauf 2026: Was das GModG für Käufer bedeutet

Fachbeitrag · ca. 7 Min. Lesezeit · Rechtsstand 2026

Wer 2026 eine Bestandsimmobilie kauft, erbt oder geschenkt bekommt, übernimmt damit auch bestimmte energetische Pflichten. Mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) hat sich die Rechtslage spürbar verändert – vieles ist einfacher geworden. Dieser Beitrag ordnet als zertifizierter Energieberater ein, was heute wirklich gilt.

Vom GEG zum GModG – was sich 2026 geändert hat

Zum 29. Juli 2026 wurde das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) weiterentwickelt. Zwei viel diskutierte Vorgaben sind dabei entfallen: die sogenannte 65-Prozent-Regel für neu eingebaute Heizungen und das Betriebsverbot für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel. Funktionierende Heizungen dürfen also weiterlaufen; einen gesetzlichen Zwang, sie beim Eigentümerwechsel auszutauschen, gibt es nicht mehr.

Welche Nachrüstpflichten beim Kauf bleiben

Beim Eigentümerwechsel – ob Kauf, Erbschaft oder Schenkung – bleiben im Wesentlichen zwei Nachrüstpflichten bestehen, die in der Regel innerhalb von zwei Jahren nach dem Grundbucheintrag umzusetzen sind:

Oberste Geschossdecke oder Dach dämmen (§ 35 GModG): Eine bislang nicht ausreichend gedämmte oberste Geschossdecke zum unbeheizten Dachraum muss einen Wärmedurchgangskoeffizienten von höchstens 0,24 W/(m²·K) erreichen. Alternativ kann das darüberliegende Dach gedämmt werden. Ist der Mindestwärmeschutz bereits erfüllt, entfällt die Pflicht.
Heizungs- und Warmwasserleitungen dämmen (§ 69 GModG): Zugängliche, bisher ungedämmte Leitungen in unbeheizten Räumen – etwa im Keller – sind zu dämmen. Diese Maßnahme ist meist kostengünstig und rechnet sich schnell.

Ergänzend gilt: Wer ohnehin größere Bauteilflächen erneuert (mehr als etwa 10 % einer Bauteilgruppe, z. B. neuer Außenputz oder eine neue Dacheindeckung), muss dabei die gesetzlichen Dämmwerte einhalten (§ 36 GModG). Das ist jedoch an die jeweilige Baumaßnahme geknüpft, nicht allein an den Kauf.

Kein Zwang zur Komplettsanierung

Wichtig zur Einordnung: Weder das GModG noch die EU-Gebäuderichtlinie verlangen, ein einzelnes Wohnhaus auf eine bestimmte Effizienzklasse zu sanieren. Es gibt keine Frist, bis zu der ein Haus einen bestimmten Buchstabenwert im Energieausweis erreichen müsste. Die Pflichten bleiben auf die oben genannten, klar umrissenen Punkte beschränkt.

Ausnahmen und Fristen

Ob eine Pflicht überhaupt besteht, hängt vom konkreten Gebäude ab. Ausnahmen sind möglich – etwa bei Denkmalschutz, wenn der Mindestwärmeschutz bereits erfüllt ist oder wenn sich die Maßnahme als wirtschaftlich unzumutbar erweist. Diese Ausnahmen sind allerdings nachweispflichtig.

Für Käufer ist eine Besonderheit wichtig: Eine Befreiung, die dem Voreigentümer als langjährigem Selbstnutzer zustand, geht nicht auf Sie über. Mit dem Eigentumsübergang beginnt Ihre eigene Zweijahresfrist für die genannten Nachrüstpflichten.

Rechtsstand 2026 – keine Rechtsberatung. Fristen und Ausnahmen können vom Einzelfall abhängen und sich ändern. Die konkreten Pflichten sollten stets am konkreten Objekt geprüft werden; im Zweifel ziehen Sie einen Energieberater oder Fachanwalt hinzu.

Der Energieausweis beim Kauf

Unabhängig von den Nachrüstpflichten ist der Energieausweis beim Verkauf Pflicht: Der Verkäufer muss ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen und bei Vertragsabschluss übergeben; Pflichtangaben gehören bereits ins Inserat. Als Käufer haben Sie Anspruch darauf. Unterschieden werden der Verbrauchsausweis (auf Basis der realen Heizkosten der letzten Jahre, stark vom Nutzerverhalten abhängig) und der aussagekräftigere Bedarfsausweis (technische Berechnung von Gebäudehülle und Anlagentechnik). Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Mehr dazu im Beitrag Energieausweis erklärt.

Der Ausweis ist ein guter erster Anhaltspunkt für die zu erwartenden Energiekosten – ersetzt aber nicht die Beurteilung des tatsächlichen Zustands vor Ort.

Förderung nutzen

Energetische Maßnahmen werden gefördert – etwa die Dämmung über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) oder der Heizungstausch über zinsgünstige Programme. Fördersätze und Bedingungen ändern sich jedoch regelmäßig; sie sollten vor einer Maßnahme aktuell geprüft werden. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) hilft, Maßnahmen sinnvoll zu ordnen und Förderungen mitzunehmen.

Was das für Ihre Kaufentscheidung bedeutet

Die reinen Nachrüstpflichten sind meist überschaubar. Entscheidend für die Wirtschaftlichkeit ist vielmehr der gesamte energetische Zustand: Dämmung, Fenster, Dach und Heiztechnik können erheblichen Investitionsbedarf bedeuten – oder eben nicht. Wer das vor dem Notartermin kennt, verhandelt besser und vermeidet Überraschungen. Genau hier setzt eine Kaufberatung mit energetischem Blick an.