Immobilie kaufen: Worauf Sie vor dem Kauf achten sollten
Ein Immobilienkauf ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens – und viele Mängel zeigen sich erst nach dem Einzug. Eine unabhängige Kaufberatung schafft vor der Unterschrift Klarheit über den tatsächlichen Zustand.
Warum eine Kaufberatung sinnvoll ist
Exposé und Besichtigung vermitteln nur einen ersten Eindruck. Ein fachkundiger Blick erkennt Anzeichen, die Laien häufig entgehen – und ordnet sie realistisch ein. Das schützt vor teuren Überraschungen und stärkt zugleich Ihre Position in der Preisverhandlung.
Was bei einer Kaufberatung geprüft wird
Im Rahmen einer Begehung werden die zugänglichen Bereiche in Augenschein genommen, insbesondere:
- Bausubstanz und tragende Bauteile, sichtbare Risse,
- Anzeichen von Feuchtigkeit und Schimmel,
- Zustand von Dach, Fassade und Fenstern,
- Alter und Zustand der Haustechnik (Heizung, Elektro, Sanitär),
- Hinweise auf zurückgestaute Instandhaltung.
Soweit im Rahmen des Ortstermins feststellbar, werden die Beobachtungen eingeordnet und mögliche Folgekosten grob abgeschätzt.
Unterlagen nicht vergessen
Neben dem baulichen Zustand lohnt der Blick in die Unterlagen: Grundriss und Wohnfläche, Energieausweis, Nachweise zu Modernisierungen sowie – bei Eigentumswohnungen – Protokolle der Eigentümerversammlung und die Höhe der Rücklagen. Abweichende Flächenangaben lassen sich über eine sachverständige Prüfung klären.
Typische Fallstricke
Häufig unterschätzt werden feuchtebelastete Keller, sanierungsbedürftige Dächer, veraltete Haustechnik und energetische Defizite. Solche Punkte müssen kein Ausschlusskriterium sein – sie sollten aber bekannt und im Kaufpreis berücksichtigt sein.
Energetische Aspekte – der Blick des Energieberaters
Als zertifizierter Energieberater beziehe ich in die Kaufberatung ausdrücklich auch den energetischen Zustand des Gebäudes ein. Gerade bei älteren Häusern entscheidet die energetische Qualität oft über erhebliche Folgekosten – von der Dämmung über die Fenster bis zur Heiztechnik.
Eingeordnet werden dabei insbesondere:
- der Energieausweis und die darin ausgewiesenen Kennwerte (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis) – er ist beim Verkauf vorzulegen,
- der Zustand von Dämmung, Fenstern, Dach und Heizungsanlage,
- energetische Schwachstellen und der daraus abzuleitende Investitionsbedarf,
- Förder- und Sanierungsmöglichkeiten (z. B. BAFA/BEG, individueller Sanierungsfahrplan).
Gesetzliche Pflichten nicht übersehen
Beim Eigentümerwechsel können nach dem aktuellen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, in Kraft seit dem 29. Juli 2026, vormals GEG) bestimmte Nachrüstpflichten auf den Käufer übergehen – in der Regel innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübergang. Dazu zählen vor allem die Dämmung einer nicht ausreichend gedämmten obersten Geschossdecke (alternativ des Dachs) sowie die Dämmung zugänglicher, ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Die frühere 65-Prozent-Vorgabe für neu eingebaute Heizungen und die Austauschpflicht für sehr alte Heizkessel sind mit dem GModG entfallen. Ob und in welchem Umfang Pflichten bestehen, hängt vom konkreten Gebäude ab; Ausnahmen – etwa bei Denkmalschutz oder wirtschaftlicher Unzumutbarkeit – sind möglich und im Einzelfall zu prüfen. Eine ausführliche Einordnung finden Sie im Beitrag Sanierungspflichten beim Hauskauf 2026.
Weil diese Punkte spürbar auf Folgekosten und Kaufpreis wirken, gehören sie in eine fundierte Kaufentscheidung. Als Energieberater ordne ich den energetischen Zustand ein und erstelle auf Wunsch auch einen Energieausweis oder einen Sanierungsfahrplan.
Der Ablauf
Nach kurzer Abstimmung des Anliegens erfolgt die gemeinsame Begehung vor Ort. Anschließend erhalten Sie eine nachvollziehbare Einordnung der Feststellungen – rechtzeitig vor dem Notartermin, damit Sie Ihre Entscheidung auf einer belastbaren Grundlage treffen können.