Verkehrswert einer Immobilie ermitteln – so entsteht der Wert
Ob Verkauf, Erbschaft, Scheidung oder Vorlage beim Finanzamt: In vielen Situationen ist der Verkehrswert einer Immobilie gefragt. Dieser Beitrag erklärt, wie er zustande kommt und welche Verfahren dabei zur Anwendung kommen.
Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie zu erzielen wäre – unabhängig von ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen (§ 194 BauGB). Er ist damit ein objektivierter Wert, keine bloße Angebots- oder Wunschvorstellung.
Die drei Wertermittlungsverfahren
Die ImmoWertV kennt drei anerkannte Verfahren, die je nach Objektart und Datenlage einzeln oder ergänzend herangezogen werden:
Vergleichswertverfahren
Der Wert wird aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Es eignet sich besonders für Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke, sofern ausreichend Vergleichsfälle vorliegen.
Ertragswertverfahren
Bei vermieteten Objekten steht der nachhaltig erzielbare Ertrag im Vordergrund. Aus den Reinerträgen und einem marktgerechten Liegenschaftszinssatz wird der Wert abgeleitet – typisch für Mehrfamilienhäuser und Renditeobjekte.
Sachwertverfahren
Hier werden die Herstellungskosten der baulichen Anlagen abzüglich einer Alterswertminderung zuzüglich des Bodenwerts betrachtet. Es kommt häufig bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz.
Welche Faktoren beeinflussen den Wert?
Maßgeblich sind unter anderem Lage und Grundstück, Baujahr und Bauzustand, Ausstattung und Modernisierungsgrad, Grundriss und Nutzbarkeit sowie die verbleibende Restnutzungsdauer. Auch rechtliche Gegebenheiten wie Baulasten oder Wegerechte wirken sich aus.
Kurzgutachten oder ausführliches Verkehrswertgutachten?
Für eine erste, kostengünstige Orientierung genügt häufig ein Kurzgutachten. Wird der Wert dagegen gegenüber Gerichten, Behörden oder dem Finanzamt benötigt, ist ein ausführliches, nachvollziehbar hergeleitetes Verkehrswertgutachten angezeigt.
Wann ist ein Wertgutachten sinnvoll?
Typische Anlässe sind Kauf und Verkauf, Erbauseinandersetzung und Schenkung, Scheidung, die Vorlage beim Finanzamt sowie die Bilanzierung. In all diesen Fällen schafft ein unabhängiges Gutachten eine belastbare und neutrale Entscheidungsgrundlage.